Lorsque vous signez votre contrat d’achat, la date de clôture est fixée – mais ce n’est qu’une approximation. Votre date de clôture sera officiellement fixée par l’avocat chargé de la transaction. Entre la signature du contrat d’achat et la remise des clés au nouveau propriétaire, il se peut que la date de clôture soit modifiée.
En tant qu’acheteur, vous ne devez pas vous inquiéter si cela se produit – en fait, il vaut mieux s’y préparer quoi qu’il arrive. Voici 10 raisons pour lesquelles la date de clôture d’un bien immobilier peut changer.
Questions relatives à l’évaluation des biens immobiliers
La plupart des fermetures de biens immobiliers impliquent une hypothèque, et une hypothèque nécessite une évaluation. L’acheteur et le vendeur peuvent convenir d’un prix, mais la transaction ne peut être conclue tant que l’évaluateur n’est pas intervenu. La valeur estimée de la propriété peut être importante pour l’obtention d’un prêt hypothécaire, car l’acheteur ne pourra pas emprunter plus d’un certain pourcentage de la valeur de la maison, sur la base de l’évaluation.
Ainsi, si la banque estime que le prêt hypothécaire présente un risque trop important, l’évaluation pourrait retarder la vente et nécessiter un changement de date de clôture.
Disparités dans les chiffres de clôture
La conclusion d’une transaction immobilière nécessite un échange de clés et de capital, mais la somme d’argent qui change de mains à la clôture est un calcul compliqué. Le prix de vente de la maison est une considération, mais il y a aussi les impôts fonciers et autres frais payés d’avance qui peuvent être calculés au prorata et remboursés au vendeur.
Par exemple, si la propriété contient un réservoir de mazout, le vendeur peut avoir droit à un remboursement pour l’huile non utilisée laissée dans le réservoir. Selon la période de l’année, les taxes foncières peuvent être calculées au prorata et remboursées au vendeur. Le montant du remboursement de l’hypothèque du vendeur peut également varier en fonction du jour du mois où la clôture a lieu.
Si l’acheteur et le vendeur ne stipulent pas tous deux les chiffres de clôture présentés, un délai supplémentaire peut être nécessaire pour résoudre la disparité.
Délais irréalistes
L’offre d’achat fixe les délais d’inspection et autres délais nécessaires avant la clôture, puis la date de clôture approximative. Généralement, les agents immobiliers utilisent des formulaires de contrat pour rédiger ces offres. Même le meilleur agent immobilier devine le temps nécessaire pour mener à bien les activités de pré-clôture, et il arrive que l’agent immobilier fixe ces dates pour satisfaire soit l’acheteur soit le vendeur.
Mais en fin de compte, c’est la banque qui détermine quand la propriété est prête à être mise en vente. Le prêteur hypothécaire aura également des exigences standard pour les documents de pré-clôture. Tant que ces exigences ne sont pas satisfaites, la clôture ne peut avoir lieu.
Divergences d’enquête
Les améliorations apportées aux biens immobiliers sont faites après l’achat et ne sont pas toujours ajoutées à l’enquête, et de nombreux propriétaires ne mettent à jour leur enquête que lorsqu’ils vendent la maison. Une enquête périmée peut donc être inexacte. Lors de la préparation de la clôture, un avocat spécialisé dans l’immobilier examinera l’enquête et pourra déterminer qu’il y a un problème.
Il se peut qu’une clôture soit trop proche d’une ligne de démarcation ou que l’allée se prolonge sur la propriété voisine. Même des problèmes mineurs comme ceux-ci peuvent entraîner des divergences. Pour être contraignante, la clôture d’un bien immobilier doit reposer sur des informations claires et précises, de sorte que le levé doit représenter avec précision l’état actuel de la propriété. Dans le cas contraire, vous risquez de vous voir attribuer la propriété de la clôture de votre voisin, ce qui peut se transformer en une future bataille juridique.
Demande de documents par le prêteur
Beaucoup de gens pensent que le prêteur hypothécaire retarde une clôture avec tous ses documents que personne ne comprend vraiment, de toute façon. Bien qu’un acheteur puisse être pré-qualifié pour un prêt hypothécaire afin de réduire le temps nécessaire à la préparation de la conclusion du prêt, les banques peuvent toujours avoir des demandes de dernière minute qui retardent la conclusion.
Si le prêteur hypothécaire découvre une nouvelle activité financière lors de son examen final du crédit, il peut demander une explication qui repousse la date de clôture.
Problèmes liés au titre
La recherche de titres peut être l’une des parties les plus complexes de la préparation d’une clôture. Le titre de propriété doit être entièrement détenu par le vendeur, sans qu’aucune autre partie ne puisse en revendiquer la propriété. Une recherche de titre est effectuée pour s’assurer qu’il n’y a pas de privilèges ou d’autres revendications potentielles sur la propriété avant qu’elle ne soit cédée à un nouveau propriétaire. Si le titre n’a pas été mis à jour au cours des dernières années, la recherche peut être étendue.
Un exemple est le cas où un propriétaire est décédé et où la propriété a été héritée par un membre de la famille. Selon les parties concernées, la résolution des problèmes de titre pourrait prendre plus de temps et retarder la clôture.
Réparations incomplètes
Une inspection de la maison peut déterminer les défauts de la maison qui affectent la valeur ou la sécurité de la propriété. Un acheteur pourrait demander que des réparations soient effectuées, ce qui rendrait l’achat conditionnel à ces améliorations. La banque peut refuser le prêt hypothécaire sur la base de l’inspection de la maison, et le vendeur devra améliorer la propriété avant de pouvoir bénéficier d’un prêt hypothécaire.
Lorsque les réparations sont acceptées par le vendeur, les préparatifs de clôture peuvent généralement se poursuivre, en supposant que les réparations seront achevées. Mais, si elles ne sont pas terminées à temps, la clôture peut devoir être reportée.
Problèmes lors de la dernière visite
La visite finale a généralement lieu juste avant la fermeture, parfois quelques heures ou un jour avant. C’est l’occasion pour l’acheteur de confirmer que l’état de la propriété est conforme au contrat d’achat. Tous les appareils et accessoires fournis avec la propriété doivent être présents, et la maison doit être vide et raisonnablement propre. C’est la dernière chance pour l’acheteur de s’assurer que le four fonctionne et de vérifier que les réparations convenues sont effectuées à sa satisfaction.
Si des problèmes surviennent lors de la visite finale, la clôture peut être reportée jusqu’à ce qu’ils puissent être résolus.
Hypothèque refusée
Même lorsque l’acheteur est pré-approuvé pour un prêt hypothécaire, celui-ci peut être refusé avant la clôture. Il existe plusieurs raisons à cela, mais elles entraînent toutes un report de la date de clôture. Il est parfois possible d’obtenir un nouveau prêt hypothécaire, mais dans d’autres cas, le vendeur doit chercher un nouvel acheteur.
Professionnels non coordonnés
Une clôture immobilière nécessite le travail coordonné de plusieurs professionnels. Si l’un d’entre eux n’accomplit pas ses tâches en temps voulu, cela peut avoir un effet domino et finir par retarder la clôture.
La vente d’une maison est une entreprise de grande envergure, qui aboutit à la conclusion d’un contrat immobilier. Il n’est pas facile de coordonner les efforts et la documentation de plusieurs parties, et cela peut prendre de 30 à 90 jours, voire plus. La clé d’une clôture immobilière en douceur réside dans le calendrier.